年底的樓市真不太平！搶房、跳價、打新、調控、打壓、收緊，全部交織在一起博弈，確實很難操作！

2021年，對于房地產行業來說，將迎來政策拐點，因為拉動經濟增長的任務暫時結束！

那么房價是漲是跌？應該買房還是應該賣房呢？今天我就給大家一些具體建議，來幫你看清走勢，避免踏空和套牢。

誰漲誰跌？

2021年房價存在上漲壓力的城市有：北京、廣州、上海、深圳、合肥、東莞、廈門、西安、寧波、杭州、成都、南京、昆山花橋、嘉興、佛山、珠海；

無房戶、改善客、限價盤、學區房，需要就盡早買。因為市場火熱的結果就是必有調控加碼，你隨時會失去寶貴的房票和貸票，請珍惜手中的資格。以上城市長期看漲，即使因為調控而暫時橫盤，將來必定會因為寬松而再次上漲。

2021年房價存在下跌壓力的城市有：石家莊、濟南、青島、天津、鄭州、太原、廊坊、沈陽、貴陽、哈爾濱、長春。

以上大部分都是近兩年來房價持續陰跌的城市，有高庫存的問題，有經濟不景氣的問題，也有收入水平低和人口流出的問題。總之，這些城市單純靠人才落戶、人才引進，對房價提升沒有絲毫幫助。只有降低首付，利率打折，徹底放開限購，或者推出類似于上輪去庫存這樣的大尺度鼓勵住房消費的措施，樓市才能觸底反彈，但是在房住不炒的當下，放松樓市調控是絕對的禁區，所以，以上城市，除非剛需和學區房，其它需求建議觀望。閑置資金可以投資其它渠道，或轉戰至其它更有價值的城市。千萬不要奢望抄底，這個底很可能會持續數年！

巨大的分化

2020年全年，上海各板塊二手房平均房價漲幅如下：

漲幅20-50%：浦東聯洋、碧云、源深、御橋、虹口北外灘、徐匯華涇、閔行吳涇、春申、七寶、靜安大寧等；

漲幅10-20%：徐匯龍華、普陀長風、黃埔濱江、世博濱江、徐匯濱江、青浦徐涇、楊浦東外灘、長寧鎮寧路、徐匯徐家匯、黃埔人民廣場、浦東張江、靜安寺、黃埔新天地、長寧天山等；

橫盤或者陰跌：金山石化、奉賢海灣、西渡、松江老城、寶山月浦等。

2020年全年，上海二手房均價漲幅在10%左右。其中，2/3的板塊顯著回暖上漲，而1/3的板塊完全沒有動。已經達到或者超過2017年年初房價最高點的占比1/3，這1/3才是這輪行情的最大贏家。

同樣都在上海置業，一個疫情之年，有人失業，有人房價翻倍，差距就是如此巨大！

調控的影響有多大？

1月21日上海發布樓市調控新政，1月25日法拍房限購，1月29日上海銀保監局發文嚴控住房信貸管理。今天我用數據告訴你，這次調控到底影響幾何？

先說限制假離婚買房的效果。上海這次要求離婚后買房，按照離婚前3年家庭總套數計算。我專門咨詢了幾個非常要好的資深房產中介店長，根據他們多年來的實戰經驗估算，不約而同的都認為，在樓市大年里，通過假離婚買房的客戶占比基本在10%左右。上海這次調控新政，可以有效打擊掉10%的成交量。

再說下增值稅影響。這次調控增值稅免征年限從2年延長至5年。那么，滿2不滿5的房子會降價，但滿5的房子會加價。如果是供不應求的學區房和品質改善房，即使不滿5年，額外增加出來的增值稅勢必還是會轉嫁給購房者。就像去年7月15日深圳豪宅稅恢復之后一樣，沒有增加增值稅的房源反而會直接漲價。

接下來說法拍房限購。1月25日上海法拍房限購后第一時間，我就在新浪微博柯談地產觀里解讀了：2020年上海一二手房成交共計37萬套，而2020年全年法拍房成交僅僅只有1665套。這個政策更多的含義是打補丁、表決心，對房價毫無影響。

最后說信貸管控。1月29日上海發布的《進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，核心內容是嚴格審查首付來源和還款能力，防止消費貸、經營貸違規流入樓市。如果上海能夠以刮骨療傷的勇氣百分百按照文件要求嚴格落實政策的話，上海的純投資客會直接減少一半，新房打新熱和二手房搶購潮會顯著降低。當然了，政策出發點沒問題，問題是執行力度會不會打折扣，就像2020年4月，深圳也是在嚴查消費貸經營貸炒房后，對外公布“沒有發現，數量極少，基本都合規”。

從1月21日開始，上海的這三次調控政策力度適中，僅僅是針對投資客下藥，對于剛需和改善卻是利好，力度完全無法與2016年相比。所以，春節過后的小陽春，在學區房的帶動下，上海樓市還是會持續火熱，但與此同時，上海調控的許多儲備政策就有了用武之地。

我堅持之前的判斷：2021年3-4月，基本就是這輪上海小牛市的階段頂點。如果到時再對改善需求進行調控，房價就會開始橫盤。

我的建議是：學區房盡快入場，年后還是會漲，無房戶因為有政策傾斜可以專打品質限價新盤，不急切的改善客和投資客沒必要高位接盤了。當然，現在的暫時高位相對未來都是低點，也不用太過悲觀。

北京隨時恭候

1月25日，北京市住建委主任王飛在電視節目中表示：接下來，北京將嚴查資金違規進入房地產市場和中介炒房、投機炒作。

1月28日，北京房地產中介行業協會在官微發布消息稱，為堅決遏制投機炒房，近期市區住建部門多次約談和持續檢查房地產中介機構。

1月28日，北京鏈家和貝殼關閉了app上所有小區的歷史成交記錄。漲不漲、漲多少都不讓你看，眼不見心不煩。

北京是值得同情的。就好像班級里任何一個同學搗亂，北京這個班長都要挨頓罵。沒辦法，誰讓你當班長呢，表率作用要做好！

北京是一線乃至包括強二線在內，都是最后回暖的城市。暖風剛剛從南方刮到北方，北京就草木皆兵。2021年，上海和深圳的接力棒會交給北京，北京房價會漲，但是只能溫和上漲。

未來幾年，北京房價很快就會被上海超越。將來的房價座次將是：深圳＞上海＞北京，這個排序將不會再改變，這和一座城市的氛圍高度相關。

都市圈行情

上海和杭州已經調控，年后，這兩個城市小陽春依舊火熱，但調控還會層層加碼。所以，環滬花橋和嘉善的行情即將啟動。

據我所知，目前花橋、昆山、嘉興的熱度已經起來了，嘉興、嘉善完全不限購。而昆山和花橋的2年社保限購也有辦法解決。只要是大專學歷或者持有職業技能證書，就可以拿到昆山人才購房編碼，當地中介會幫忙辦妥。

環京的北三縣和南三縣，還是不建議入手。去年開始，燕郊、香河的限購其實已經形同虛設，只要你想買，想買就能買，開發商一條龍幫你操作。成交量是起來一些，但房價毫無起色。只有北京大漲且調控之后，才能輪到環京，但北京大漲很難，基本就是成交量和房價的溫和上漲。

環滬、環深除了炒房還有產業、還有本地剛需支撐。環京呢？除了睡城的功能之外，一無所有！只要北京人不去大量接盤，房價永遠起不來。

如何避免踏空?

2020年上海熱點板塊房價漲至2017年年初最高點，僅僅用了半年時間，而從2017年初跌下來用了3年半。學區房更不用說，早就超過了2017年最高點。我2020年4月投資的雙學區房，至今漲幅已經達到50%。大家可以回看下我2020年2月開始的幾篇文章。當時只要是跟隨我腳步的朋友，現在至少進賬幾百萬。

房價上漲是順人性的，所以漲的快，房價下跌是逆人性的，所以跌的慢。牛短熊長，就是這個道理。

所以，很多人會踏空。因為在你已經覺察出房價上漲的時候，其實，漲幅已經走過了一半，而當你糾結猶豫斗爭后決定要買房的那一刻，上漲已經基本結束。為了不高位接盤，你只能被迫等待下一個牛市，但往往這種自認聰明的人，在每輪牛市中都會重蹈覆轍、重復踏空。

這種人，不在少數。我對他們的建議就是，不用管牛市熊市，只要有錢有需求就買，相信時間的力量，相信祖國的未來。

腦子缺根筋，還想學別人高拋低吸，注定一敗涂地！

無風不起浪

1月26日住建部官網消息：近日，住建部倪虹副部長帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產市場情況。然后我們看到的就是1月19日、1月22日、1月23日，深圳三次發文調控，1月21日、1月25日、1月29日上海三次發文調控。

2020年7月15日深圳發布史上最嚴調控之前的7月4日，住建部副部長倪虹就專程赴深圳調研。

還有2020年7月份住建部分兩次叫了十多個城市進京開會，結果就是這些城市中只要大漲的全部都進行了多次調控。

2021年1月26日晚，杭州多個購房群瘋傳新政將至，各個中介都加班到凌晨網簽。我所在的大V群里，都在討論即將出臺的調控。功夫不負有心人，1月27日杭州調控政策正式出臺。

2021年1月20日，一份上海閔行區房管局的調控會議紀要網上瘋傳，當天下午上海市房管局就出面辟謠了。結果第二天1月21日，上海調控如期出臺。

2016年3月25日上海調控收緊前10天，上海各大中介機構的所有中介人員人手一份會議紀要，紀要明確顯示上海外地戶籍人員社保要2年延長至5年且結婚才能買房。中介小哥奔走相告，好言相勸，很多人在關門前的最后時刻上車，而且避免了大量的買房違約現象出現。

只要你經歷的多，你就會發現，樓市調控永遠都是無風不起浪。90%的調控小道消息最終都會被證實。

我可以負責任的告訴你：在一段牛市行情中，一旦出現調控收緊小道消息，牛市基本就走過了大半程。不論買進還是賣出都要抓緊操作，因為留給你的時間已經不多了。

拐點已至

1月12日，央行公布了我國2020年12月的金融數據。社融同比增速13.3%，比上月下降0.3個百分點；M2同比增速10.1%，比上月下降0.6個百分點；M1同比增速8.6%，比上月下降1.4個百分點。如下圖：

社融增速在2020年10月達到頂點，掉頭向下，M1、M2增速在2020年11月達到頂點，掉頭向下。

由于疫情開啟的貨幣和信用寬松，在2020年底已經基本到達頂部拐點。2021年開始，貨幣政策將會逐步收斂，回歸正常化。貨幣政策的收斂，直接制約的就是樓市、股市。

接下來的2021年，我們需要持續關注每個月的M2走勢：假如M2增速保持在10%以上，那就仍然是較寬松的貨幣環境，樓市還可以撐一會，假如M2降至和2019年相當的8%左右，那樓市就徹底歇菜了。

不管2021年M2走勢如何，2021年的貨幣流動性一定沒有2020年寬松，對樓市來說，這就是絕對的利空！

房貸利率上漲

上周，廣州、杭州包括四大行在內的多家銀行按揭利率開始上調。上海、深圳的按揭貸款審批和放款周期都顯著延長。接下來，其它城市必定會陸續跟進。當然了，并不是所有銀行都會收緊貸款，沒有額度的銀行才會如此。這就是2020年12月31日央行發布的房地產貸款集中度管理制度開始執行的效果。

如何應對房貸收緊、利率上漲呢？我的建議如下：

一、已經計劃要買房貸款的朋友，建議早買早貸款，越往后拖，利率越高。任何城市都一樣，不分上漲城市還是下跌城市。這次央行執行的房地產貸款集中度管理制度是針對全國范圍內的銀行。

買房按揭貸款中的LPR是浮動的，但是你買房辦理貸款的那一刻，銀行給你的在LPR基礎之上的加點數是永遠不變的。

很明顯2021年全國范圍內的部分銀行都會面臨上調房貸利率的局面。早買早貸款才是上策！

二、接下來一段時間，買房貸款首選大牌連鎖中介，中介越大越保險，因為大中介合作的大銀行多，各大銀行的房貸額度也是優先保證給大牌中介使用，如果要壓縮貸款額度，也是先從中小中介下手。在大中介買房可以有效保證你房貸申請的通過率、額度和放款速度。

三、買房簽合同時，整個交易流程和時間節點盡可能的延長，因為房貸審批和放款都延長了，合同時間卡的太死，購房者很容易面臨違約風險。

四、過橋墊資全款買房再抵押的操作要謹慎，因為消費貸經營貸已經收緊，放款周期會延長，所以，過橋墊資的利息會明顯增多。

最強烈的樓市收緊信號是什么？

2020年的貨幣政策是“寬貨幣、寬信用”，而2021年的貨幣政策將會是“寬貨幣、緊信用”，也就是說市場中的錢不會急劇減少，但是會控制流向。

M1、M2、社融增速的拐點已至，GDP增速回歸正常房地產拉動可以暫緩，房企三道紅線和房地產貸款集中度管理制度執行，以及從2020年7月開始的這一輪樓市調控收緊，一切的一切都在預示著，對樓市的單方面加息越走越近！

目前我國的房貸按揭利率5年期LPR已經是20年來的歷史最低位，并且從2020年4月之后連續9個月保持不變，今年降息的可能性是零，但是加息的可能性正在增加！

對于樓市來說，2021年不加息就是最大利好。但是，如果2021年三四季度5年期LPR開始加息了，那么這輪牛市將徹底終結！

加息的可能性正在增加，如果加息則是樓市最大的利空，這將是全國范圍最強烈的樓市收緊信號！

速戰速決

從1月19日到29日，十天內，上海三次調控，深圳三次調控，這波調控非常急切，根本沒有等到三四月份的兩會結束，可見2021年新一輪的調控正在襲來，力度毫無衰減。

在政策頻發期買房，切記一個原則：速戰速決！

因為任何一次調控加碼，你的房票貸票都可能會消失，你的首付都可能會提高，你的稅費都可能會增加，你面臨違約的風險會越來越大。要么不動，要動就要速戰速決。

一張房票兩個階級，一次違約天地之別！敢踩著調控節點買房的，都是大勇之人！

牛市的區別

2009年是貨幣放水+調控放松，所以漲幅是50%；

2012年是調控放松，所以漲幅是30%；

2015年是貨幣放水+調控放松+棚改，所以漲幅100%；

2020年是貨幣放水，所以漲幅是10-30%。

每輪牛市的政策不同、力度不同，所以漲幅也不同，但唯有一點相同就是：一切盡在掌控！

站的高才能看的遠，要學會從大局觀看問題，才知道什么時候該出手，什么時候該收手！

搶跑才能贏

樓市最可怕的是預期。當大眾預期一致的時候，就會產生共振，房價就會大漲或大跌；當大眾預期不一致時，漲跌預期就會互相抵消，市場就會比較平穩。

所以，作為高手，你需要注意周圍所有人對當下樓市的預期。當你周圍從來不買房，從來不關心樓市的人都開始談論房價的時候，這個市場就快漲到頂了！

所以說，買房投資，其實你不是和政策賽跑，而是和小白賽跑。你的認知和意識必須始終保持與小白有一定的時間差。說白了，你賺的錢其實就是小白們的智商稅。

樓市里，只有搶跑才能贏！

只買三房

我去年多篇文章里都說過，2020年是樓市分化元年！南方與北方分化、城市與城市分化、板塊與板塊分化、小區與小區分化。未來戶型與戶型的分化也將越來越大。

一線城市置業首選三房其次兩房，二三四五線城市置業首選三房其次四房。

任何城市，純投資必選三房！當然了，學區房另當別論。

牛市里的垃圾房

最近，很多上海、廣州、北京的朋友給我留言說買房太難了，別說好房子，爛房子都搶不到。好幾個人一沖動付了定金簽了合同，但房子根本不滿意。

我在這里警告大家：牛市里，價格可以沖動，但選房絕對不能盲目！

房價飛漲的牛市里，一切都是房東說了算，買房者根本沒有談判空間。在買漲不買跌的行情下，可以沖動，但是絕對不能傻X，地段好小區好戶型好的房子房東跳價你加價也值得買進，而地段差環境差戶型差的垃圾房千萬不能盲目入手。房價漲時，雞飛狗跳，大家混水摸魚一起漲，等到靜淡市時，垃圾房產的下跌速度會讓你絕望。

牛市里最好的房子

牛市中最好的房子是，房東要賣掉置換的房子。這樣的房東著急賣、誠心賣，談判空間大，跳價不會很嚴重。

而單純為了高點變現的投資客，一定是最惡劣的房東。要么掛天價不賣，要么低價釣魚后頻繁跳價，沒有最高只有更高。

選擇房子重要，選擇房東更重要。

不要賣房去搖號

限價倒掛新盤誘惑很大，買到就賺幾百萬。但在具體操作時有個大忌。

牛市里，賣掉房子再去搖號新房，大概率的結果就是屢搖不中。搖不中還鍥而不舍一直搖的結果就是新盤全部賣光，二手房全部漲價。

這就是赤裸裸的完美踏空。牛市里，不用很久，3個月你就知道啥叫絕望，新房遙不可及，而你剛賣掉的自住房，已經高攀不起。

如何保住首套首貸資格？

現在越來越多的城市新房搖號優先無房戶，對于倒掛的限價新盤，搶到一套就能多賺10年工資。另外，一線和很多二線城市，無房無貸款記錄的人買房，首付和利息都是最低的。

如何保住首房首貸資格，越來越重要。那么基本就是兩個辦法：一、全款買房；二、全款買房后再DY，DYJYD和DYXFD不算按揭貸款，在征信報告上不體現為房貸記錄，未來再買房還是首貸資格。

當然了，我們旗幟鮮明的堅決反對信貸資金流入房地產，所以，你用房子抵押出來的錢可以做生意，做投資或者消費享受，歡迎為你家鄉創造GDP和財政收入。

離婚買房失效怎么辦？

這兩年越來越多的城市出臺政策限制離婚買房，夫妻離婚后2-3年內各自再買房都要按照離婚前家庭總套數計算，所以，要么你失去了購房資格，要么你算二套提高首付比例。比如深圳、上海、南京、無錫等等。

所以，年輕人結婚前資產規劃一定要認真考慮清楚。

最優質的解決辦法就是，充分利用好男女雙方各自家庭的資金，婚前給雙方各自都按照首房首貸各買一套房。當然了，對于共同岀資只寫一個人名字的房產，可以用婚前財產協議的形式約定好份額比例。

既然限制離婚買房，那就結婚前全都搞定！

下半場

M1、M2增速的拐點已經到來，房企三道紅線和房地產貸款集中度管理制度正中樓市要害，從一線城市開啟的新一輪房貸利率上漲正在撲面而來，各地銀行收緊房貸最終的結果必然導致5年期LPR的上漲。

2021年樓市加息已經是大概率事件！疫情賜給我們的房地產小牛市，已經進入下半場，2021年終將走向平靜！